PBB dengan Faktor NJOP 20% (Batas Bawah UU)
NJOP Rp1 miliar, tarif 0,1%, porsi NJOP 20%: PBB hanya Rp198.000 — batas bawah fleksibilitas Perda.
Hasil. PBB-P2 Terutang per Tahun pada skenario ini adalah Rp198.000. Artinya, dengan NJOP Rp1.000.000.000, NJOPTKP Rp10.000.000, porsi NJOP 20%, dan tarif 0,1%, PBB-P2 terutang tahun ini Rp198.000 — sekitar Rp16.500 per bulan. Tarif & NJOPTKP ditetapkan Perda, jadi cek SPPT kotamu — angkanya beda-beda.
Cara hitung. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk rumah, ruko, dan tanah kosong adalah PBB-P2 — pajak daerah yang ditagih setahun sekali berdasarkan NJOP di SPPT-mu. Besarnya tidak ditentukan Jakarta, melainkan Perda kotamu: tarifnya (paling tinggi 0,5%), NJOPTKP-nya (paling sedikit Rp10 juta), dan porsi NJOP yang dipakai (20–100%). Masukkan tiga angka dari SPPT-mu — atau pakai default umum — dan kalkulator ini menghitung PBB terutang per tahun sekaligus per bulannya, plus perbandingan bila tarif daerahmu berbeda dari tarif umum. Rincian: Dikurangi NJOPTKP (hanya satu objek per tahun pajak) Rp10.000.000; PBB-P2 terutang per tahun Rp198.000.
Aturan. Perhitungan di atas mengacu pada UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD, Pasal 38–43 (PBB Perdesaan & Perkotaan) (terverifikasi 2026-10-19). Coba ubah angkanya di kalkulator Kalkulator PBB dari NJOP (PBB-P2).
Data terverifikasi. Dasar hukum: UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD, Pasal 38–43 (PBB Perdesaan & Perkotaan) · diverifikasi 2026-10-19
PBB-P2 Terutang per Tahun
Rp198.000
Dengan NJOP Rp1.000.000.000, NJOPTKP Rp10.000.000, porsi NJOP 20%, dan tarif 0,1%, PBB-P2 terutang tahun ini Rp198.000 — sekitar Rp16.500 per bulan. Tarif & NJOPTKP ditetapkan Perda, jadi cek SPPT kotamu — angkanya beda-beda.
💡 Fakta Mengejutkan dari Angkamu
💡 PBB-P2 tahunanmu Rp198.000 setara Rp16.500/bulan. Ingat: tarif & NJOPTKP ditetapkan perda — tiap daerah beda.
Hasil Hitungan
| NJOP (tanah + bangunan, dari SPPT) | Rp1.000.000.000 | |
| − Dikurangi NJOPTKP (hanya satu objek per tahun pajak) | Rp10.000.000 | 5050,5% |
| Dasar pengenaan: 20% × NJOP setelah NJOPTKP | Rp198.000.000 | |
| PBB-P2 terutang per tahun | Rp198.000 | 100,0% |
| PBB-P2 per bulan (÷ 12) | Rp16.500 |
NJOP (tanah + bangunan, dari SPPT)
Rp1.000.000.000
− Dikurangi NJOPTKP (hanya satu objek per tahun pajak)
Rp10.000.000
Dasar pengenaan: 20% × NJOP setelah NJOPTKP
Rp198.000.000
PBB-P2 terutang per tahun
Rp198.000
PBB-P2 per bulan (÷ 12)
Rp16.500
100% Gratis.
Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya
NJOP setelah NJOPTKP = maks(NJOP − NJOPTKP, 0) Dasar pengenaan = porsi NJOP (Perda, 20–100%) × NJOP setelah NJOPTKP PBB-P2 terutang = tarif (Perda, ≤ 0,5%) × dasar pengenaan (Pasal 42) PBB per bulan = PBB terutang ÷ 12 Batas UU: NJOPTKP ≥ Rp10 juta per wajib pajak (Pasal 40 ayat (3)); satu objek per tahun pajak (Pasal 40 ayat (4)). PBB-P3 (perkebunan, perhutanan, pertambangan) tidak dicakup.
- NJOP − NJOPTKP = Rp1.000.000.000 − Rp10.000.000 = Rp990.000.000
- Dasar pengenaan = 20% (porsi NJOP menurut Perda, 20–100%) × Rp990.000.000 = Rp198.000.000
- PBB terutang = 0,1% × Rp198.000.000 = Rp198.000
- PBB per bulan = Rp198.000 ÷ 12 = Rp16.500
Asumsi & Batasan
- Hanya mencakup PBB-P2 (perdesaan & perkotaan). Kawasan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan dikecualikan dari PBB-P2 (Pasal 38 ayat (1)) — itu PBB-P3 yang dipungut pemerintah pusat, tidak dihitung kalkulator ini.
- Tarif, NJOPTKP, dan porsi NJOP ditetapkan Perda tiap daerah — berbeda-beda. Nilai default (tarif 0,1%, NJOPTKP Rp10 juta, porsi 100%) adalah default umum, BUKAN angka resmi nasional. Cek Perda/SPPT kotamu — angkanya beda-beda.
- NJOPTKP hanya diberikan untuk satu objek PBB-P2 per tahun pajak bila wajib pajak memiliki lebih dari satu objek di satu kabupaten/kota (Pasal 40 ayat (4)) — objek lain hitung terpisah.
- Porsi NJOP 20–100% adalah fleksibilitas UU HKPD (Pasal 40 ayat (5)); aturan lama UU 28/2009 yang menetapkan NJOPKP 20%/40% tetap sudah dicabut dan tidak berlaku lagi.
- Tidak termasuk denda/tunggakan, insentif atau pengurangan khusus daerah (mis. pembebasan hunian NJOP ≤ Rp2 miliar di DKI Jakarta), dan pembulatan khusus Bapenda setempat.
- Tahun pajak adalah 1 tahun kalender; ketetapan dituangkan dalam SPPT; keadaan objek pada 1 Januari yang menentukan (Pasal 43).
Pertanyaan Umum
Kenapa PBB saya beda dengan tetangga padahal rumahnya mirip?
Tiga penyebab umum: (1) NJOP tiap zona dinilai berbeda — letak, bahan bangunan, luas, dan tahun penilaian memengaruhi; (2) NJOPTKP hanya berlaku untuk satu objek per tahun pajak, jadi kalau kamu punya dua properti dan tetanggamu satu, pengurangannya jatuh beda; (3) tarif dan porsi NJOP bisa berbeda per kategori objek dalam satu daerah. Bandingkan angka di SPPT masing-masing, lalu masukkan ke kalkulator ini untuk melihat selisihnya.
Kebun, sawah perusahaan, atau lahan tambang bisa dihitung di sini?
Tidak. Kalkulator ini hanya untuk PBB-P2 (perdesaan & perkotaan). Kawasan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan dikecualikan dari objek PBB-P2 (Pasal 38 ayat (1) UU HKPD) — itu wilayah PBB-P3 yang dipungut pemerintah pusat (DJP), bukan Bapenda daerah.
Tarif PBB di kota saya berapa? Kenapa default-nya 0,1%?
Tarif ditetapkan Perda dengan batas maksimal 0,5% nasional (Pasal 41) — tiap daerah bebas menetapkan di bawahnya, dan untuk lahan produksi pangan/ternak harus lebih rendah. 0,1% hanya default umum yang dipakai banyak daerah, bukan angka resmi nasional. Cek Perda kotamu — angkanya beda-beda — lalu masukkan ke kolom tarif.
NJOPTKP daerah saya berapa?
Minimal Rp10 juta untuk setiap wajib pajak (Pasal 40 ayat (3)); daerah boleh menetapkan lebih tinggi — misalnya DKI Jakarta Rp60 juta. Bila kamu memiliki lebih dari satu objek PBB-P2 di satu kabupaten/kota, NJOPTKP hanya diberikan untuk satu objek per tahun pajak (Pasal 40 ayat (4)).
Apa itu 'porsi NJOP yang dipakai' 20–100%? Dulu bukannya 20%/40%?
Betul — UU lama (28/2009) memakai NJOPKP tetap: 20% untuk NJOP di bawah Rp1 miliar dan 40% di atasnya. UU HKPD mencabut aturan itu dan memberi fleksibilitas: Perda menetapkan sendiri porsi NJOP setelah NJOPTKP yang dipakai sebagai dasar, antara 20% sampai 100% (Pasal 40 ayat (5)). Contoh: DKI Jakarta memakai 40% untuk hunian dan 60% untuk non-hunian. Cek SPPT/Perda daerahmu.
Kapan PBB dibayar dan bagaimana cara bayarnya?
PBB-P2 dihitung per tahun kalender berdasarkan keadaan objek pada 1 Januari (Pasal 43), dan ketetapannya dituangkan dalam SPPT yang diterbitkan Bapenda. Jatuh tempo biasanya beberapa bulan setelah SPPT terbit — cek SPPT-mu, karena tiap daerah beda. Pembayaran via bank persepsi, e-channel, atau gerai yang ditunjuk; keterlambatan kena denda administrasi.
PBB-P2 Terutang per Tahun
Rp198.000