πŸŽ‰ 100% GRATIS SELAMANYA

duid.tech

Beli Rumah Rp800 Juta atau Kontrak Saja?

Simulasi sewa vs beli untuk rumah Rp800 juta, DP 20%, horizon 10 tahun.

Hasil. Selisih Kekayaan Bersih (Beli βˆ’ Sewa) pada skenario ini adalah Rp-2.262.350. Artinya, selama 10 tahun, jalur BELI menghasilkan kekayaan bersih Rp871.487.313 vs jalur SEWA Rp873.749.663 β€” SEWA unggul Rp2.262.350. ⚠️ Hasil sangat sensitif pada asumsi (return investasi 6,00%, apresiasi 4,00%, kenaikan sewa 5,00%) β€” semuanya bisa kamu ubah di atas. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.

Cara hitung. Apa ini: perbandingan dua skenario selama horizon yang kamu tentukan. (1) BELI rumah dengan KPR: kamu bayar DP, biaya akuisisi, cicilan bulanan, PBB, dan perawatan. (2) SEWA: kamu tetap kontrak, lalu menginvestasikan semua uang yang TIDAK kamu keluarkan di jalur beli. Cara kerja: setiap tahun, selisih antara total biaya jalur beli dan biaya sewa diinvestasikan dengan return tahunan yang kamu tentukan (compounding tahunan). Di akhir horizon, kekayaan jalur beli = nilai rumah (tumbuh sebesar apresiasi) dikurangi sisa pokok KPR; kekayaan jalur sewa = total investasi yang terkumpul. Selisih keduanya menjawab: mana yang menang. Kesalahan umum: menganggap seluruh cicilan KPR sebagai 'uang yang hilang' (sebagian cicilan membangun ekuitas lewat pokok), atau mengabaikan opportunity cost DP β€” uang muka Rp200 juta yang diinvestasikan 10 tahun dengan return 6%/tahun bernilai lebih dari Rp358 juta. Rincian: Nilai rumah akhir (apresiasi 4,00%/th) Rp1.184.195.428; Sisa pokok KPR Rp312.708.115; Kekayaan bersih jalur beli Rp871.487.313.

Aturan. Perhitungan di atas mengacu pada Model perbandingan finansial; asumsi dapat diubah pengguna. (terverifikasi 2026-10-19). Coba ubah angkanya di kalkulator Kalkulator Sewa vs Beli Rumah (KPR).

Data terverifikasi. Dasar hukum: Model perbandingan finansial; asumsi dapat diubah pengguna. Β· diverifikasi 2026-10-19

Masukkan Data Kamu

Harga Rumah (saat ini)
Terbilang: delapan ratus juta rupiah
Horizon Perbandingan (tahun)Berapa lama kamu berencana tinggal di rumah itu sebelum membandingkan hasilnya.
Uang Muka / DP (% dari harga) (%)
Suku Bunga KPR Efektif (%/tahun) (%)Diasumsikan tetap selama horizon. Simulasi fase fixed β†’ floating ada di kalkulator KPR Bunga Berjenjang.
Sewa Tahunan Awal (% dari harga rumah) (%)Patokan kasar: sewa tahunan Γ· harga rumah (gross rental yield). Kosan/kontrakan biasanya 3–6%.
Kenaikan Sewa (%/tahun) (%)
Return Investasi Tahunan (%/tahun) (%)ASUMSI β€” ubah sesukamu. Hasil sangat sensitif pada angka ini; coba 3% vs 12% dan lihat jawabannya berbalik.
Apresiasi Properti (%/tahun) (%)ASUMSI β€” ubah sesukamu. Ini tebakan tentang masa depan, bukan data.

Contoh Cepat

Selisih Kekayaan Bersih (Beli βˆ’ Sewa)

Rp-2.262.350

Selama 10 tahun, jalur BELI menghasilkan kekayaan bersih Rp871.487.313 vs jalur SEWA Rp873.749.663 β€” SEWA unggul Rp2.262.350. ⚠️ Hasil sangat sensitif pada asumsi (return investasi 6,00%, apresiasi 4,00%, kenaikan sewa 5,00%) β€” semuanya bisa kamu ubah di atas. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.

πŸ’‘ Fakta Mengejutkan dari Angkamu

πŸ’‘ Pemenangnya: jalur SEWA unggul Rp2.262.350 dalam kekayaan bersih akhir. Tapi ingat β€” hasilnya sangat sensitif pada asumsi return investasi, apresiasi properti, dan kenaikan sewamu.

Hasil Hitungan

Total biaya jalur beli (uang muka + cicilan + PBB + perawatan)

Rp1.084.610.479

Total biaya jalur sewa

Rp503.115.701

+ Nilai rumah akhir (apresiasi 4,00%/th)

Rp1.184.195.428

βˆ’ Sisa pokok KPR

Rp312.708.115

Kekayaan bersih jalur beli

Rp871.487.313

Kekayaan jalur sewa (investasi selisih, return 6,00%/th)

Rp873.749.663

Selisih kekayaan (beli βˆ’ sewa)

Rp-2.262.350

Nilai rumah akhir (aprSisa pokok KPR
Threads X WhatsApp

100% Gratis.

Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya

Cicilan anuitas = P Γ— r(1+r)^n / ((1+r)^n βˆ’ 1), r = bunga KPR Γ· 12, n = tenor (bulan). Investasi tahun t = investasi tahun tβˆ’1 Γ— (1 + return) + (biaya beli tahun t βˆ’ sewa tahun t); tahun 0: investasi awal = DP + biaya akuisisi. Kekayaan beli = harga Γ— (1 + apresiasi)^horizon βˆ’ sisa pokok KPR; kekayaan sewa = investasi terkumpul. Hero = kekayaan beli βˆ’ kekayaan sewa (positif = beli menang).

  1. Harga rumah Rp800.000.000 β†’ DP 20,00% = Rp160.000.000, biaya akuisisi 5,00% = Rp40.000.000. Total uang muka Rp200.000.000 β€” jalur sewa menginvestasikan jumlah ini sejak tahun 0.
  2. Cicilan anuitas Rp6.491.306/bulan (pokok Rp640.000.000, bunga efektif 9,00%/th, tenor 15 th), dibayar selama 10 tahun pertama horizon.
  3. Tiap tahun: biaya beli = cicilan tahunan + PBB (0,10%) + perawatan (1,00%) β€” ketiganya dihitung dari nilai rumah yang naik 4,00%/th; biaya sewa = Rp40.000.000/th naik 5,00%/th. Selisihnya (beli βˆ’ sewa) diinvestasikan dengan return 6,00%/th, compounding tahunan.
  4. Akhir tahun ke-10: nilai rumah Rp1.184.195.428 βˆ’ sisa pokok KPR Rp312.708.115 β†’ kekayaan jalur beli Rp871.487.313; investasi jalur sewa Rp873.749.663.
Asumsi & Batasan
  • ⚠️ HASIL SANGAT SENSITIF PADA ASUMSI: return investasi, apresiasi properti, dan kenaikan sewa tahunan β€” semuanya editable dan bisa kamu ubah-ubah untuk melihat titik baliknya. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.
  • Suku bunga KPR diasumsikan tetap selama horizon (tidak mengikuti fase fixed β†’ floating bank).
  • Biaya akuisisi (provisi, notaris, BPHTB, asuransi awal) dibayar sekali di awal; biaya saat menjual rumah nanti (PPh final penjual 2,5%, komisi agen) belum termasuk.
  • PBB dan perawatan dihitung dari nilai rumah yang terapresiasi tiap tahun.
  • Investasi selisih dianggap bisa dilakukan penuh setiap tahun (tanpa pajak atas return, tanpa biaya transaksi).
Jadwal Bulanan (10 baris)
TahunCicilan KPRPBB + PerawatanSewaSelisih (Beli βˆ’ Sewa)Investasi Terkumpul
177.895.6748.800.00040.000.00046.695.674258.695.674
277.895.6749.152.00042.000.00045.047.674319.265.088
377.895.6749.518.08044.100.00043.313.754381.734.747
477.895.6749.898.80346.305.00041.489.477446.128.308
577.895.67410.294.75548.620.25039.570.179512.466.186
677.895.67410.706.54651.051.26337.550.957580.765.114
777.895.67411.134.80753.603.82635.426.655651.037.676
877.895.67411.580.20056.284.01733.191.856723.291.793
977.895.67412.043.40859.098.21830.840.864797.530.164
1077.895.67412.525.14462.053.12928.367.689873.749.663

Pertanyaan Umum

Kenapa hasil berubah drastis saat saya ubah return investasi?

Karena compounding. DP Rp200 juta yang diinvestasikan 10 tahun dengan return 6%/tahun menjadi Β±Rp358 juta, tapi dengan return 12% menjadi Β±Rp621 juta β€” selisihnya lebih besar dari total cicilan pokok. Inilah kenapa asumsi ini wajib kamu uji di beberapa skenario.

Apakah KPR syariah bisa dihitung di sini?

Bisa sebagai pendekatan: masukkan margin KPR syariah sebagai pengganti 'suku bunga efektif'. Skema margin memang berbeda akadnya, tapi matematikanya setara dengan bunga tetap. Lihat kalkulator KPR Syariah untuk detailnya.

Apakah sudah termasuk biaya saat menjual rumah nanti?

Belum. Model ini mengasumsikan kamu tetap memegang rumah sampai akhir horizon β€” biaya jual seperti PPh final penjual 2,5% dan komisi agen belum dihitung. Kalau kamu berencana menjual, tambahkan Β±3–5% dari nilai rumah ke sisi 'beli'.

Return 6% itu realistis?

Itu cuma titik awal, bukan rekomendasi. Deposito Β±3–4%, reksa dana pasar uang Β±5–6%, saham fluktuatif. Jangan pakai return masa lalu sebagai jaminan β€” ubah-ubah angkanya dan lihat di skenario mana jawaban berubah (titik baliknya).

Bagaimana kalau saya pindah sebelum horizon selesai?

Sewa biasanya makin unggul kalau horizon pendek, karena biaya akuisisi di awal belum 'terbayar' oleh apresiasi dan pelunasan pokok. Coba horizon 3–5 tahun dan bandingkan dengan 15–20 tahun.

Sewa yang murah selalu membuat sewa menang?

Tidak selalu. Kalau apresiasi properti tinggi dan kenaikan sewa juga tinggi, pemilik rumah menang karena 'mengunci' biaya tempat tinggal hari ini sementara penyewa menghadapi sewa yang terus naik.

Selisih Kekayaan Bersih (Beli βˆ’ Sewa)

Rp-2.262.350

Lihat Rincian ↓